Modal 50jt Untung 500jt !!!
Nggak mungkin!! Itu komentar banyak orang, mungkin termasuk Anda. Betulkah tidak mungkin? Bagi mereka yang belum pernah masuk ke bisnis Properti pasti menjawab tidak mungkin, namun bagi yang sudah menjalankan bisnis ini…hmm hal itu biasa saja, bahkan sangat biasa.
Inilah dahsyatnya bisnis Properti, tidaklah heran apabila bisnis ini menjadi tumpuan hampir semua konglomerat. Coba silahkan teliti, konglomerat mana yanf tidak ikut bermain di bisnis ini? Hampir tidak ada…
Baiklah, kita bahas bagaimana kasus di atas bagaimana bisa terjadi. Sebutlah seseorang bernama Andy, ia rajin sekali mencari tanah yang mau di jual, entah di koran maupun yang di jalanan. Suau hari ia melihat iklan koran yang sudah sering muncul selama lebih dari 6 bulan, di jual tanah di daerah Cisaranten Bandung seluas 2000 m2 dan hendak dijual Rp 500.000/m2 jadi total 1 Milyar. Andy tahu harga itu sudah sejak lama, karena sebelumnya sempat tanya-tanya. Tapi sampai 6 bulan lebih ternyata tidak laku-laku, kalau bicara lokasi bagus dan cukup strategis, cuma menurut broker properti nya yang punya minta dibeli semua alias cash. Hari gini, nyari orang yang mau beli tanah dan punya uang 1 Milyar bukan perkara gampang… Ahirnya Andy coba hubungi kembali broker tersebut lalu…minta di ketemukan sama pemilik/penjual nya langsung dan kali ini ternyata bisa (sebelumnya susah, nggak di kasih ma brokernya…). Hebat si Andy ini, punya banyak uang? TIDAK… di tabungannya cuma punya Rp 50jt…
Yang punya tanah ternyata sorang pensiunan yang hobbynya mancing (di Rumahnya banyak sekali peralatan mancing)… Andy langsung pake jurus persamaan-nya Tung Desem… bicara banyak tentang mancing. Langsung suasana jadi akrab, giliran bicara soal tanah, Andy mengemukakan ketertarikannya… ia katakan sangat tertarik dengan tanah tersebut walaupun dana yang ia punyai tidak banyak. Tiba-tiba muncul anak kecil pulang sekolah…
“Ini cucunya om?”, kata Andy.
“Iya..”, jawab pemilik tanah.
“Wah, kebetulan om Andy bawa cokleat dik… suka coklat kan?”, lanjut Andy sambil memberikan sebatang coklat unik pada Anak itu, yang memang selalu ia siapkan kalau mau nego tanah.
“Waduh, dik Andy nggak usah ngerepotin, jangan dibiasakan”, pemilik tanah berusaha mencegah.
“Nggak apa-apa om, kebetulan saja saya bawa”, jawab Andy.
Apa yang terjadi, mereka ngobrol akrab sekali seolah-olah sudah berteman lama. Hari pertama tidak terjadi deal apa-apa, mau deal gimana yang banyak diceritain soal mancing koq… tapi suasana ke akraban sudah terjalin sangat cair…
Dua hari kemudian (dengan perjanjian) Andy datang lagi, kali ini bawa oleh-oleh roti JCO. Dipertemuan kali ini Andy mengajukan penawaran sebagai berikut:
Pertama,
Tanah tidak ia tawar, semua pajak dan semua biaya yang muncul termasuk (broker) menjadi tanggungan Andy.
Kedua,
Pembayaran dilakukan bertahap sebagai berikut:
- Bulan Ke-1 Rp 10jt, sebagai tanda jadi dan Sertifikat diserahkan kepada Notaris yang ditunjuk bersama untuk diperiksa/cek ke BPN. Kemudian dibuat pengikatan dan perjanjian didepan notaris. Tidak ada akte jual beli dulu, hanya pengikatan sementara.
- Bulan Ke-2 Rp 10jt, Pembayaran ke-2 ini bisa dilakukan setelah Notaris menyatakan bahwa Sertifikat telah di cek ke BPN dan tidak ada masalah. Dan Andy diizinkan untuk mengolah tanah tersebut mulai dari pembersihan, pematangan dan sebagainya yang diperlukan.
- Bulan ke-3 Rp 15jt
- Bulan ke-4 Rp 15jt
- Bulan ke-5 Rp 25jt
- Bulan ke-6 Rp 125jt
- Bulan ke-7 Rp 150jt
- Bulan ke-8 Rp 200jt
- Bulan ke-9 Rp 450jt
Ketiga
Dengan Syarat dan kondisi sebagai berikut:
- Sertifikat disimpan di Notaris yang ditunjuk, Penjual dan Pembeli tidak dapat mengambil kecuali dengan kondisi tertentu yang akan disebutkan dibawah.
- Untuk keamanan dan kenyamanan PENJUAL, Sertifikat TIDAK AKAN DIBALIK NAMA ke pembeli (Andy), jadi Sertifikat tetap atas nama penjual.
- Pembeli diijinkan untuk memecah Sertifikat menjadi 10 Sertifikat sesuai dengan Site Plan yang dibuat Pembeli, Sertifikat yang dipecah masih TETAP ATAS NAMA PENJUAL.
- Semua Sertifikat tetap disimpan di Notaris dan Pembeli maupun Penjual sama-tidak bisa mengambil KECUALI Pembeli sudah melakukan PEMBAYARAN. Pembeli hanya dapat mengambil Sertifikat SESUAI DENGAN JUMLAH PEMBAYARAN YANG TELAH MASUK KE PENJUAL.
Jadi, ketika sertifikat di pecah menjadi 10 sertifikat (tanah tsb oleh Andy di kavling menjad 10 kavling @ 160m2, sisanya untuk jalan), maka sekarang setiap sertifikat berharga @ Rp 100jt. Maka, setiap setoran sudah berjumlah Rp 100jt dan kelipatannya, Andy boleh mengambil sertifikat.
Lihatlah cara Andy bernegosiasi, sistem pembayaran dari awal sekecil-kecilnya, kenapa? Untuk menghindari tanah bermasalah, makanya ada klausal setelah bayar 10-20jt pertama diijinkan untuk mengolah tanah (mebersihkan, meratakan dsb…). Jadi, begitu diijinkan Andy langsung membersihkan lahan, jadi selama seminggu lebih setiap hari di tanah tersebut selalu ada orang bekerja… ini memang sengaja dibuat Andy seperti itu, tujuannya… jika tanah tersebut bermasalah… maka pasti ada orang yang protes dan mempermasalahkan kegiatan tersebut… Jadi transaksi tanah tersebut bisa dihentikan segera… dengan cara ini Andy akan terhindar dari kerugian yang besar.
Trus untuk biaya pematangan tanah, pembuatan jalan akses dari mana? hehehe… Andy punya temen kontraktor… dia minta temennya itu yang beresin pematangan tanah dan pembuatan jalan. Karena temen, bayaranya bisa ditunda sampai 2-3 bulan.
Begitu Notaris menyatakan Sertifikat tidak ada masalah dari BPN (bulan ke-2), Andy langsung membuat Site Plan, Brosur dan memasang Iklan di koran. Di jual Kavling siap bangun luas 160m2 harga mulai Rp 150jt. Bulan ke-2 dan ke 3, Andy sudah bisa menjual 4 kavling!!! 2 buah kavling seharga @ Rp 150jt dan 2 buah lagi @ Rp 175jt. Jadi dibulan ke 4 sudah mengalir cash flow sekitar Rp 500jt, karena setiap penjualan maksimum cuma 90% nya yang 10% lagi nunggu sampai Sertifikat selesai dibaliknama atas nama PEMBELI BARU. Jadi, ketika ada pembeli kavling, pembeli kavling tersebut menandatangani AJB dengan PENJUAL LAMA !! (Ingat Sertifikat kan tidak pernah dibalik nama ke Andy). Disinilah keuntungannya Andy, tidak usah baliknama dua kali yang juga berarti HEMAT PAJAK!!!
Dibulan ke 4 ini, Andy sudah bisa bayar kontraktor, bayar tanah lebih besar plus keuntungan. Masuk bulan ke 7 sudah 8 kavling laku dan pada penjual tanah sudah lunas. Bulan ke-8 semua Kavling sudah habis terjual. Dihitung-hitung keuntungan bersih Andy sekitar 500jt !!! selama sembilan bulan.
Tidak banyak orang yang punya uang 1 Milyar pengen beli tanah, tapi banyak sekali orang butuh tanah untuk tempat tinggal dan sanggup bayar sampai 100-200 juta.
Coba, bisnis apa yang dengan cuma modal Rp 50jt punya dagangan (stok) sampai Rp 1.5 Milyar lebih? Ya cuma bisnis Properti…
32 Responses to “Modal 50jt Untung 500jt !!!”
Leave a Reply
Kebun EMAS- Thanks Pak Rully Atas Jurus-jurusnya
- Tidak Bisa Tidur
- Mas Rully Terima Kasih Atas Pencerahannya
- Alhamdulillah, Setelah Saya Menghadiri Seminar Bung Rully
- Terima Kasih Bang Rully
- Terima Kasih P’Rully
- Besok Saya Akan Action
- Idenya Sangat Cemerlang Dan Menggugah
- Suatu Strategi Yang Masuk Akal Dan Dahsyat
- Dengan Modal 2jt an
Kisah yang inspiratif…bagus..meskipun sangat bergantung pada sosok pribadi dan kondisi di lapangan aslinya…
Salam Sukses Penuh Berkah dari Surabaya,
Wuryanano
Motivational Blog – Support Your Success
Entrepreneur Campus – Support Your Future
[Reply]
Bagus..sekali sih idenya…tapi ini mungkin baru satu dari sekian ratusan tips berbisnis properti…kira2 ada pelatihan khususnya gk ya?? kalo ada berapa biaya untuk bisa memiliki ilmu seperti Andy tersebut??
[Reply]
Broer Reply:
April 23rd, 2009 at 00:27
betul mas Ahmad, kami baru saja buka workshop tentang ini di Bandung. Besok di Bogor ada seminarnya, semuanya mengupas tuntas masalah bisnis properti. Jika pandai memainkan instrumen yg ada…berbisnis properti ternyata bisa hampir tanpa modal…
[Reply]
budi bowoleksono Reply:
April 23rd, 2009 at 20:31
bener sich tapi kalau hanya cuma ikut workshop tau caranya tapi tidak dipraktekkan juga percuma aja, ternyata memang harus action yah..
[Reply]
Broer Reply:
April 25th, 2009 at 18:55
Ya..semuanya perlu action… Action duluan baru pinter…
wah sya ketinggalan informasi nih…padahal udah sy tunggu2 seminar di bogor. kpan ngadain lagi kang rully?
[Reply]
Harus Nekad en Gak perlu mikir…
Kalau cuma liat2 tanah yang dijual, udah..
Kalau cuma nawar, juga udah…
Kalau cuma ngasih DP, udah juga…
Nah…giliran mau nawarin nih…agak2 susah, alias mungkin 2-3 bulan belum tentu laku semua…
Pa lagi ternyata kemampuan beli masyarakat masih rendah..sukanya beli rumah yang ada SUBSIDInya…hehehehe…
Dan lagi ngetren beli rumah dibawah 100jt = angsurannya KPRnya ringan.
BTW, masih perlu belajar lagi nih…
[Reply]
Wow luarbiasa ceritanya. Jadi kepingin nih nyobain, koat-koat kaya gini nih cuma mas purdi dan murid2nya. Ide tanpa batas asal nggak culas. ya to ……
[Reply]
wah, dari bisnis bengkel loncat ke bisnis property nih pak Rully, sukses dengan bisnis barunya….boleh dong, rekan lama joinan kalau ada peluang ^_^
Wassalam
[Reply]
cakep mas, ide seperti ini yang sedang saya cari. trims pencerahannya.
[Reply]
very inspiring… thx
[Reply]
klo tiba2 ada halangan sehingga ngga bisa laku2 gmn jadinya?….pusing 7 keliling….
[Reply]
Cakep banget!
Jd pengen nyobain hehe…
Makasih inspirasi..
Saya jg berpikiran sama ky raiden lho mas, Kl ga laku” dijualnya trus gmn?
Utk pmbayaran, org biasanya maunya KPR. kerjasama dng bank gmn, lha wong sertifikatnya ms d pemilik lama?? *ms hrs bnyk belajar ni mas hehe*
Thx
[Reply]
Kl ada pelatihan lg bs tolong ks tau mas?
Thx
[Reply]
kapan diadakan seminar EU di makassar?
pingin gabung tuh…
[Reply]
Ceritanya inspiratif banget…..saya melihat yang terpenting disini adalah pemasaran yang sepertinya kurang dijabarkan secara mendetail.
Lalu saya merasa ada beberapa point yang hilang…seperti :
- Apakah dibuat ijin lokasi pu dan kimpraswil berdasarkan siteplan yang dibuat? karena untuk memecah sertifikat menjadi lebih dari 5 buah membutuhkan ijin pu dan kimpraswil….
- Apabila membuat ijin lokasi berdasarkan siteplan…ada aturan 60-40, dimana 60 adalah bagian tanah yang boleh dijual dan 40 adalah fasilitas umum….apakah memang tidak membuat ijin lokasi, ataukah membuat ijin tapi ketentuan tersebut diabaikan?
- Memecah sertifikat membutuhkan waktu sedikitnya 2 bulan(paling cepat), bagaimana meyakinkan pembeli memberikan uang full padahal sertifikatnya masih dalam pemrosesan?
Untuk kurang dan lebihnya…ceritanya sangat inspiratif dan bisa dijadikan gambaran bagaimana menghasilkan uang dengan modal yang minimal, walaupun pada prakteknya sangat susah menemukan kasus yang seindah cerita di atas…
[Reply]
Contoh kasus yg seperti ini yg perlu digali neeh.
Saya ada contoh kasus lain nih mas.
Ada tanah yg lokasinya persis di belakang perumahan yg sedang dibangun (penghuninya masih sedikit), pemiliknya tidak rela menjualnya ke developer, karena harganya dibawah 50rb/meter. Wajar saja, karena tidak ada akses jalan mobil, hanya jalan setapak saja.
Adakah solusi yg bisa ditawarkan kepada pemilik tanah tersebut?
[Reply]
Ini nih….. Ilmu yang mungkin nggak akan pernah ada di Kuliahan… dan perlu diadakan…
Indonesia bakal maju…
Ini adalah inspirasi yang luar biasa…. bagaimana kita mengkombinasikan ide2 baru dalam penawarannya…. hehehe…
Lagi nyobain nih sekarang…
Kapan Workshop di Pekanbaru?? Di tunggu banget nih….
[Reply]
Kasian tuh pensiunan dikadalin ama si andy.
[Reply]
sangat inspiratif …
tapi koq rasanya susah diterapkan kalo gx punya temen kontraktor..
[Reply]
luar biasa, ilmu yang mudah namun sulit untuk menerapkannya, karena tidak semua orang mempunyai kemampuan untuk diberi kepercayaan.
[Reply]
sangat inspiratif. Tapi kalau tidak ada teman kontraktor gimana ya? Lalu kadang2 bagi pemula, masih tidak tahu ijin2 dan surat2nya dan pengurusannya. tapi cerita ini betul2 inspiratif
[Reply]
Betul2 kisah yang penuh inspiratif…Semua itu pasti bisa jika tau caranya..Kayaknya pengalaman n pergaulan yang luas penting banget deh..Buat rekan yang lagi cari info rumah murah, silahkan masuk kesini..
[Reply]
kisah yg luar biasa….
[Reply]
sering2 aja dulu datang….biar deket secara emosional…
[Reply]
bukan dikadalin mas, tapi andi justru adalah orang yang cerdas, kreatif, dan inovatif…..
[Reply]
Saya ada tanah seluas 1600m2 dngan harga RP 500.000/m.. Daerah Sidoarjo.. Bagi yang berminat silahkan hub. 031 8948784
[Reply]
kayaknya hampir sama dengan cara pengembang perumahan yang saya beli.
bedanya ini pengembang beneran (developer) yang besar.
tanah yang digarap milik perorangan (AJB antara pemilik dan pembeli), pembeli disuruh bayar DP tapi bangunan belum ada.
proses pembangunan lama kemudian saya diminta realisasi bank padahal bangunan belum selesai.
sudah realisasipun bangunan masih lama selesainya (karena mungkin masih ada 5% belum lunas sengaja saya tahan).
jadi kesannya pengembang hanya modal fasum, perijinan, infrastruktur dan marketing aja sedangkan modal pembangunan ya dari konsumen sendiri.
harga tanah sblm dijadikan perumahan (NJOP) 450rb, dijual 900rb.
o ya, satu lagi trik pengembang yaitu bangun gapura dan satu rumah sebagus mungkin di kompleks tsb padahal itu rumah pemilik tanah buat menarik pembeli.
saya percaya cerita di atas, tidak ada orang yang mau keluar duit besar secara cash, bahkan pengembang besar pun sebisa mungkin tidak keluar cash.
suatu usaha yang wajar dan lumrah dilakukan pengusaha property.
[Reply]
jagoan… tidak bisa dipercaya.
[Reply]
cukup mencerahkan infonya.
untuk di daerahku kayaknya masih sulit.
[Reply]
Inspiratif banget, Kang Rully
Semua yang dibicarakan off line kemarin2, ternyata dah dimuat online ya
Semua trik, pasti ada masalah
Ada masalah, pasti ada jalan keluar
Jadi fokusnya adalah cari solusi, bukan fokus pada masalah: “kalo tidak laku, bagaimana?”
[Reply]
menarik,tapi terlalu main akal2an dankrg realistis dgn itung2 matematikanya……
dan apa keuntungan jika kita membeli tanah dgn sdikit bangunan dengan pembayaran diangsur sampe 4 bln dgn nominal 1m???
mohon masukan..
thx
[Reply]